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周宁(梦里秦淮)的博客

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宁哲网络科技创始人。曾任365地产家居网首席策略研发师,研发中心主任,首席框架设计师。专注于社区与电子商务领域。

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不明觉厉!租房O2O:一场然并卵?  

2015-07-20 14:45:38|  分类: 原创 |  标签: |举报 |字号 订阅

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不明觉厉!租房O2O:一场然并卵? - 梦里秦淮 - 周宁(梦里秦淮)的博客

上个月(2015年6月底),创业项目火炬租房宣布获得薛蛮子领投的1000万天使投资。综合之前搜集的房产O2O领域项目信息,我们可以判断:房产O2O的一轮“百团大战”即将开始!

之所以断定房产O2O领域的战火将越演越烈,除了该行业自身的必然性以外,资金对该行业的认可与推动作用也不可小觑。因为在此之前,该领域的资金来源主要是产业资金,如罗军领衔的途家网等。随着爱屋吉屋、火炬租房这类需要大资金推动的项目入场,互联网的免费模式(例如火炬租房的房东、租客手续费全面)、补贴模式(例如“解救租客&援救房东”的用户500万补贴行动),将火力全开。爱屋吉屋这类项目,还算是模式改良,中规中矩;而火炬租房这类玩家,已经将互联网颠覆理念全盘引入,可谓是搅局者,革命者。无论其未来胜负成败,都已经不重要,我们看到的是类似打车软件一般的大战,将在未来2年内上演。

一、都是谁扎堆进入租房O2O?

历数过往项目,房产O2O究竟有谁在逐鹿中原?

1、信息平台

对于最为传统的信息平台,大家都并不陌生,目前最主要的几家主要是:

搜房网、新浪乐居、三六五网等几家房产综合门户,以及二手房专业网站安居客。他们是过去的强者,摆在他们面前的问题是:被分化。

搜房网去年与中介的数次冲突令人记忆犹新,他们过去40%以上的市场占比以及不断上涨的端口费成为冲突的引爆点。对于链家、中原等规模足够大的中介公司而言,几百万可忍,几个亿如何忍?2015年以来,搜房给出的答案是:去中介花,其实是自己中介化。

安居客是搜房与中介冲突的牺牲者,对于新浪乐居和三六五网,二手房业务占比也就在5%左右,而对于安居客二手房几乎就是他的全部。最终,安居客委身58同城的结局令人唏嘘。但是,对于过去,安居客的二手房产品是业内榜样;对于当下这个变革时代,安居客的模式还有多少新意呢?

2、流量平台

58同城、赶集网、百姓网、各区域网站的分类信息也占据了二手房市场的一定份额。虽让他们的模式简单,服务很轻,但是依赖流量习惯与访问便捷,他们也分得一杯羹。

58到家,其实是O2O时代的另一种流量卡位!58收购安居客,很大程度提升了服务专业度,更加强烈地冲击了传统房地产信息平台的市场份额。

3、房产互联网+项目

我们看到,在这个领域还有以途家网、小米公寓、青客等自营模式的项目。

例如途家网的业务由“途家·管家”与“途家·托管”两种:管家是入住式服务,相当于互联网化的五星级标准酒店;托管是搜集闲置房产资源,代为出租管理,类似于UBER专车服务。

4、创新者

也就是前面提过的爱屋吉屋、火炬租房等。他们是该领域的新鲜血液,他们是“光脚的不怕穿鞋的”,他们是搅局者。

5、改良者

例如链家地产、满堂红地产等。

二、为什么是一线城市、为什么是租房?

根据信息,爱屋吉屋的业务启动顺序是:租房—>卖房。而火炬租房更是要从租房下手。

爱屋吉屋的创业团队来自于租车软件大黄蜂,他们到目前为止的操作还算是中规中矩的:雇佣制的经纪人,经纪人采用年薪制,KPI标准从租房佣金改为用户体验的评价值,佣金采取打折扣而不是免费;目标是房源占有率,采取手段是提升效率。可是,目前看这只是改良,用互联网改良二手房中介行业的体验和效率,并未体现互联网的边际效益。

火炬租房则来的很劲爆,除了模式上房东租客佣金全免,我们来看看他们上线的活动——“解救租客&援救房东”的用户补贴行动,整个计划将斥资500万左右,用于补贴北京超万名用户。按照该计划,从7月1日期,火炬租房将以发放优惠券补贴的形式给北京范围内的租客用户报销未来12个月房租,租客最高享受补贴可达2400元,并对房东承诺24小时闪电出租,迟租按天包赔,并有大额房屋财产保险赠送。

火炬租房的这些招式绝不是最有一家,在未来24个月内,假如有人请你免费租房子,你不要见外。但是大家必然有一个疑问:薛蛮子不是雷锋,他投钱让人免费租房子图的什么?

薛蛮子的原话是:“租房是巨大的痛点,目前也是每个青年人在北京最大的一笔开销,因为他一个月挣个五六千块钱,花两三千块钱花在租房上,这个是始终是每个北漂到北京必须迈的坎”。我们必须看到这样的现实:在一二线城市,多数白领是大学毕业后来到新的城市,他们将遇到的第一个问题就是租房。这是随着经济发展带来的变化,对于很多60后到70后,工作分配之后国有企业往往提供宿舍。而80后、90后则面临着民营企业比例越来越重,更换工作频繁,不断需要租房的实际情况。城市越大,白领租房的比例越高。由此我们可以看到一个大数据的控制点——抓住了租房者就抓住了未来的购房者,只要你市场占比够高,并且能活到开始享受购房大数据红利的那一天!

从这个关键点出发,我们可以清楚地知道,自营模式追求的是利润,而平台模式追求的是巨大的空间与未来的市场控制力。

三、服务模式——摆在每一位玩家面前的作业题

二手房行业的用户痛点无非就是:占据你每个月30%收入的最大开销,而这个行业还极不规范!

对于行业来说,这个痛点可以归结为:效率问题、成本问题、规范问题。经济环境,特别是房地产市场的波动,对于这个行业影响巨大。过去,一遇到寒潮,就听说中介店纷纷倒闭;再遇到市场回暖,又会看到一茬茬新店开业。曾经,这个市场是用传统管理,用业务员的血汗来创造价值的,有个说法,就是一个城市开100家店公司才有利润。

除了显而易见的门店成本、人员成本,聚焦到具体指标就是:获取每个房源的成本和人员的效率。爱屋吉屋给出的答案是用互联网手段去门店化,火炬租房给出的是更具互联网特色的“免费+补贴”。

但是我们看到二手房模式乃至房产模式的更深的几个问题:

√ 获得一套房源多少成本?

√ 服务谁来做?

√ 利润怎么来?

√ 利润有多少?

√ 收入怎么分配

迄今为止,许多人仍被一个词所迷惑——去中介化。号称去中介化的搜房,自己成为中介。爱屋吉屋自己有大量房产经纪人,火炬租房也不可避免。因为房地产具有非常强的本地属性与复杂度,离开线下服务是万万不能的,这也是大家将房产问题说成是“房产O2O”的根本原因。其实,真正的去中介化,第一步是消灭黑中介,第二步是消灭传统中介公司。

我们无法判火炬租房这类项目对于房产O2O的投入是不是玩票、搅局,因为目前看到的1000万对火炬租房这样的项目还远远不够。但是我们可以清晰地认识到:房产O2O的大战即将到来!(文/宁哲网络 周宁)

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