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周宁(梦里秦淮)的博客

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宁哲网络科技创始人。曾任365地产家居网首席策略研发师,研发中心主任,首席框架设计师。专注于社区与电子商务领域。

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深度分析杭州万科退房冲突  

2008-09-15 11:36:06|  分类: 房产 |  标签: |举报 |字号 订阅

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   房价真的要降了,当这一刻来临,一些业主却已无法承受。

  他们刚交了房款,还没收房,房价却瞬间蒸发了20万。

  他们要求退房赔款,他们与开发商连耗4天,他们两次打砸,他们劝说前来购房的人不要再落入“圈套”。在网民们看来,他们这样做似乎是在阻挠降价,他们明摆着已成为一切迫切购房者的“公敌”。

  他们为什么这样做?他们是在无理取闹吗?参与这次“业主闹事”风波的几名杭州万科业主,对《青年周末》说:自己只是在作为消费者维权,如果不抗争,下一个在房市被套的,下一个自身财产损失的,就是你!

  业主对房价骤降没心理准备

  ■这不是一次普通的“打折销售”

  杭州万科的业主“闹事”了!为了房产保值,他们组织起来,阻止开发商万科对新楼盘降价——近日媒体广泛报道的这则消息,被当事人之一的业主唐忠认为“失实”,完全不符合他们的“本意”。

  唐忠是1981年出生的“80后”,今年27岁。他不是杭州本地人,大学毕业后来到杭州创业。

  打拼几年后,今年3月,他跟万科签了一份购房合同,办理了为期30年的房贷。这是他买的第一套房子,也是为自己结婚而买的“婚房”。

  但是,6个月后的今天,他买的楼房还在建设中,价格却跌了每平方米约2千元。

  9月3日,万科在杭州的四个楼盘发起降价销售。

  这不是一次跟以往相同的“普通降价”,而是前所未有的幅度——7.5折!一石激起千层浪,买房的业主立刻就分化成两个阵营,一边是排队抢着买新房的“准新业主”,另外一边则是哭着闹着要退房、或要求补差价的“老业主”。

  这些所谓的“老业主”,其实都跟唐忠一样,连自己的新房长什么样都还不知道。他们基本上都是自今年年初以来至8月份才陆续跟万科签订购房合同,明年五六月份才能收房入住。

  ■从来没想过“房价也会跌这么惨”

  “假如我贷50万元,光利息就要给银行四十多万,压力非常大。”唐忠介绍说,跟他一样购买万科“魅力之城”的业主,除了他这样自己出来干的创业者之外,更多则是在公司上班的白领。

  他们大多在30岁上下,攒了几年钱,终于把首付攒了出来,能够在杭州买一套属于自己的房子了。实际上,杭州的房价在这一两年来的涨价幅度是惊人的。万科“魅力之城”2期均价每平方米1万2千元到1万3千元,位于杭州靠近郊区的边远地方,“离我上班的市中心还有15公里。”唐忠说。

  如果这个房价保持平稳或者继续上涨,或许这几天的纷争就压根儿不会发生。

  然而,房价突然降了,而且一下子降得那么猛,让这些已经交了首付款、但还没收房的“老业主”们懵了。这些年来,只看过房价涨,这是他们第一次遭遇房价猛降。他们此前从来也没想过房价也会跌“这么惨”,更别谈做什么心理准备了。

  9月3日,名为“杭州万科退房团”的QQ群在当天紧急开通。80多名业主很快就加了进来。实际上,与此事相关的万科业主此前已经有了好几个QQ群,在这次事件中起到的作用更大。

  前后有约400名业主参与了进来,占相关业主的20%,更多的业主可能因为不上网而不知情。

  跟万科连耗4天 无结果

  ■起初还以为在卖尾盘

  唐忠最初确认万科要降价的消息,是9月2日晚上8点。那天下午,几个邻居打电话告诉他,说在网上看到了这消息。唐忠当即以一个想买房子人的身份,打电话到万科的售楼处核实。业务员起初说没有,但到晚上8点,售楼处的业务员又打电话给唐忠,说第二天确实要促销。

  “这表明,此事的出台应该时间很短。当然事先他们内部会做市场调查,只是在推出时相当仓促。他们甚至都没来得及像以往那样,在媒体上大肆做宣传。”唐忠事后分析认为,万科做出这个降价决定确实很突然。

  刚听说这个消息时,业主们还不知道这对他们来说究竟意味着什么,他们还只是在观望。

  他们打听到万科这次的降价活动,也就是所谓“青年首次置业计划”,只卖80来套房,而且都是小户型。根据以往的经验,有些楼盘打折销售,是相对来说楼层不太好的尾盘,所以先期高价买入的业主在心理上也都能接受。

  不过,他们还是决定在9月3日,即万科降价促销的第一天,先去售楼现场观察一下。

  ■业主当场哭诉自己被骗

  9月3日,唐忠等业主赶到售楼处,发现跟自己所购房子在相同楼盘,甚至同一层、或者上下二层户型完全相同的房子,价格差异都非常大。这让他们觉得,自己白白多花了20万,被开发商“不降价”的承诺欺骗了。

  20万这个数字,是大部分业主所买房子在万科促销前后的价格差。业主郭高强对记者说:“我对门的那一家,跟我完全相同的户型,他比我晚两周签合同,房价比我少了20万。”唐忠则表示,自己的房价没差那么多,“但算下来,也等于半年白干了。”

  据业主事后描述:一名穿黑衣服的六十多岁大妈,当场坐在万科办公室的沙发上泣不成声。她哭诉说,两个月前刚买的房,自己平时一餐只吃几元钱的饭,省吃俭用供房,原以为可以相信万科是大品牌公司,没想到会有这样的结果。

  这位大妈的哭诉,引起了周围年轻业主的共鸣。这一幕被一个业主拍摄下来,并贴到了论坛上。

  “我们辛辛苦苦排队,省吃俭用按揭,退房难道是我们愿意的吗?”业主们心绪难平。

  ■“杭州万科退房团”当晚即建立

  一开始,万科这次的促销即“青年首次置业计划”,仅包括87到89平方米的小户型。而在当天晚上,万科又推出了130多平方米的较大户型房源,共226套房子进行降价促销。

  毫无疑问,万科加大了促销力度,拿出的降价房子更多,户型选择更大。老业主们认为,这进一步把双方的矛盾激化了,再一次损害了老业主的利益。

  因为这个原因,老业主们也认为,万科的这次降价存在欺诈行为。

  业主们找到现场的万科销售经理,要求给一个解释。该经理表示将业主的意见尽快反映给上面。

  心急如焚的业主们决定开始统一行动起来。

  首先要发动更多的业主知道这件事。他们在9月3日当天晚上,通过业主QQ群、电话等方式,通知更多的业主第二天去万科为自己“维权”。

  “这个发动工作还是蛮有规律的,不希望业主单个儿去找,大家一起去,让万科当面给出一个解释和回答。”唐忠是业主QQ群的管理员之一,他自始至终参与了这次活动。

  一个名为“杭州万科退房团”的QQ群也迅速建立起来。加上此前已经存在的业主群,人们在群里纷纷讨论此事,商量着如何跟万科交涉,如何让万科重视此事,如何通知媒体,等等。《青年周末》记者申请加入了这个“退房群”,发现仅9月3日这天的讨论记录,就达到了89页之多。

  第二天也就是9月4日后,业主们的“维权活动”正式展开,并日渐激烈。

  ■一些业主开始砸椅子和花盆

  9月4日,万科在杭州的办公区首次被砸。

  根据业主的回顾和当地媒体的报道:先是上午四五十个业主聚集在万科世贸中心的“住宅文化体验馆”馆前,拉出了要求退房的横幅,上写“无良万科,还我血汗钱”等大幅标语。一些有准备的业主提前打印了几十张“万科退房”的标语,举在手里进行抗议。

  中午12点,现场人越来越多,总共到了一百多位业主。业主们要求退房,表示自己愿意按合同法交违约金。但“万科的人干坐在那里不表态”,一名业主这样回忆当时的情形。

  警察很快来到现场,在警察的要求下,横幅被拿下来了。而后,根据警方的协调,业主们进入12楼,准备跟万科方面对话。

  “后来才知道,根本没有所谓的对话!万科把这些善良的业主骗到一个大房间里拖时间,同时加紧在外面卖房子。业主们太善良了!万科太无耻了!我简直无语了!”一名业主这样说。

  万科方面出来了一个办公室副主任表示,不会对业主提出的赔偿或者退房做任何考虑。业主认为这名副主任不代表万科,要求见高层,并开始“闹了起来”。一些业主开始砸了几把椅子和一些花盆,贴在墙上的一些宣传册也被扯掉了。

  ■连耗三天没达成任何共识

  据杭州当地媒体在当天的报道:部分言行过激的业主围住了销售现场阻碍打折活动的进行,因此,万科的“魅力之城”不得不于下午4点就结束销售,早早打烊。

  对此,唐忠对《青年周末》记者进行了否认。“我们没有阻止他们卖房,只是在现场对一些前来购房的人进行劝说,让他们认清万科欺骗业主的真实嘴脸。”

  唐忠回忆起当时的情形,仍然认为局面远远没到“失控”的地步。“很大一部分业主都是大学毕业,相信这个购房团体的整体素质还是可以的,不可能发展成比较大的恶性事件。事实上,当天的打砸持续一分钟就结束了。”

  在唐忠看来,他们这些业主相对来说还是比较理性的,只是个别人的情绪稍微激动了一点而已。“业主有一些情绪失控和发泄,应该可以理解。说实话,我们从9月3日1点钟耗到7点钟,从第二天早上一大早耗到中午,人的忍耐度不一样,脾气暴躁一点的自然就愤怒了。”

  9月5日相对比较平静,万科方面的一个副总经理接待了这些业主,双方在一起又耗了8个小时,一直到晚上9点,什么共识也没能达成。

  唐忠他们认为,这名饶总实际上只是万科在杭州分公司的一个副总经理,没有真正的决定权。最后,双方约定第二天跟总经理傅明磊谈。

  ■我们不是炒房客和开发商打手

  接下来的9月6日,打砸万科办公区的行为再次上演。

  上午10点半,在万科世贸展厅5楼的国际厅,要求赔偿退房的业主按各自的楼号分开就座,现场选出6个业主代表,准备跟万科在浙江的最高级别人士——浙江万科总经理傅明磊谈判。

  业主们特意都拿着各自的住房合同和身份证到现场,以此来证明自己的身份。“人很多,谁知道里面有没有别的开发商在浑水摸鱼,加上万科过来的人也可能混在里面。我们必须要防一下。”唐忠说,很多人把这些“闹事”的业主看成是炒房客,或者是其他开发商派来干扰降价的打手,但在实际上,绝大部分人都是自己住的业主。

  傅明磊只跟业主谈了30分钟。他同样对业主们的要求没做任何让步,不过唯一不同的是,傅明磊在口头上承诺,将对这个小区的环境加大投入,进一步完善该小区的配套设施,“让业主们感觉买了这个房子物有所值。”

  但显然,这个承诺无法让业主们满意。他们认为与自己的要求差距太大。

  “小区配套设施的健全,是开发商本身就该做的工作,并不能解决前后期的房价高低差异这个问题。也没有区分出新老客户的差异,也就是没有对老业主的更高房价进行平衡。”唐忠说。

  ■“最低要求”是返还一部分利润

  完全按9月3日后的价格,对先期购房的业主返还差价,这是业主们的“最高要求”,也就是最理想的要求。就《青年周末》记者的采访情况来看,很多业主实际上对这个“最高要求”并不抱太大的指望。

  “我们只有把要求提高了,大家最后才会像商品讨价还价那样,达到对我们业主来说最有利的一个状况。”

  那么业主们的底线,也就是“最低要求”是什么?

  对记者的这个问题,几名业主的回答惊人一致:至少要像南京深圳那边万科的做法一样,给老业主返还一部分利润。

  “至少要参照南京万科降价事件来解决(南京那边万科同意补偿差额1600万,但当地业主们要求的是5200万,双方还没达成一致),给我们返还一部分利润。”唐忠对记者说。

  在傅明磊匆匆离去的当儿,业主们情绪再次激动起来,开始砸万科办公区的东西。这次显然群情汹汹,比4日那天更激烈。

  《青年周末》记者在当地电视台拍摄的视频画面上看到,万科办公区多处留下了被砸的痕迹,有一间办公室的窗户玻璃几乎全被砸烂,狼藉满地,四处扔着饮水桶、花盆、垃圾桶等物品,还有被撕碎的购房合同和档案材料等。墙上贴了不少标语:“无良万科,退房、赔钱”。

  根据万科方面保安人员的指认,两个价值1万元的咖啡机被砸坏。

  据当地电视台的报道,上百名业主是在当天早上8点多冲进办公室的,场面一度非常混乱,当时正在办公的几名工作人员全都傻在当地。一名女性工作人员哭着对镜头说:我们当时没法制止,因为我们当时都不敢动。

  唐忠等业主虽然没有对《青年周末》记者详细描述当时的情形,但对电视台报道的这些情况也没加以否认。他们在接受记者采访时,只是要求能够理解这些老业主的心情。“如果是你,你买的房子还没住进去,20万的价值就已经蒸发了,你能平静地接受吗?你必然会有一种被开发商欺骗的感觉。”

  宁交10万元违约金也要退房

  ■其实并不想真走到退房那一步

  “现在让我退了这房子,再去城里买其他房子也不现实。”跟唐忠一样,今年31岁的郭高强内心里其实也不想退房。

  郭高强是个生意人,自己有一个汽配产品的店面。从9月3日到6日这四天,他全都到了“闹事”现场,为此把店里的生意都落下了。不过,究竟要求万科怎样补偿,他说自己也没完全想清楚。他在更大程度上是被朋友发动起来的那种。对万科的索赔,他看上去并不是那么坚定,“能补偿一些是一些吧”,他有些犹豫地说。

  记者采访到的几位业主都表示,他们觉得万科作出真正让步的希望不大。“毕竟,当初在购房合同中没有写入这一条。”

  显然,对不少业主来说,他们的内心不无矛盾之处。一方面,他们希望万科能完全返还他们的差价,但他们同时也觉得这很难实现。另一方面,他们其实并不打算真的走到退房那一步,因为那就意味着自己在交出一笔不菲的违约金后,一切从头再来,再经历一番购房的辛苦。

  但假如万科方面最后决定办理退房怎么办?对记者的这个问题,郭高强倒是没怎么犹豫就回答到:“如果到了那一步,肯定还是要退,就算让我交10万的违约金,也比现在强——现在我的房子真的已经亏了20万了!”

  ■准备跟万科做“长期斗争”

  “就是一口气下不去,完全没想到降这么快。我是做生意的人,也知道房价跟其他商品一样,有涨有跌,但我买房后不到两周,就降了20万!一下子降这么狠,实在让人难以接受。”郭高强的这个想法,可能代表了大多数“闹事业主”的心情。

  9月8日,也就是本周一上午,在杭州市政府有关方面的协调下,业主代表和万科方面的傅明磊等人又坐到了一起。同时出席的还有杭州市消费者协会、工商局等一些部门的相关负责人士。

  唐忠作为业主代表,参加了这个协调会。在会议上,几方面各自阐述了自己对此事件的看法,但会议没有出台最后的解决办法。万科被要求在本周三下午5点之前拿出一个解决办法(截至周三本文发稿时,该解决办法尚未出台)。

  如果万科完全不退步,怎么办?

  根据唐忠向记者透露的情况,早在两天前跟傅明磊谈判的那天,业主们就已经决定,由每家出资100元作为活动基金,组成一个业主代表机构,准备“长期作战”。这个业主机构还选出了几名具体负责人,甚至包括一名财务人员。

  “我们做好了长期斗争的准备。万科在杭州的公司还要开办吧?以后我们就陪着他们去!”一名业主对《青年周末》记者这样说。

  万科:应该按商业契约办事

  ■应该按契约原则办事

  9月6日,万科就“杭州业主风波”一事发表声明,表示“体谅客户的心情,但是作为一家经营实体和上市公司,万科要对投资者和股东负责,其一切企业行为必须遵循契约原则。”

  万科在声明中还表示,楼市进入调整期后,一段时间内开发商和客户之间的关系确实容易出现紧张局面。一些在价格高位买房的客户担心受到损失,希望退房或者从开发商那里获得补偿。但企业对市场价格变化进行补偿没有法律依据,因此双方短期内不容易达成共识。

  为万科这段话做注脚的,是自今夏以来因楼市降价而引发的一系列事件,包括深圳业主“断供”风波;万科除杭州外,在上海、南京、宁波等地相继发生业主“闹事”风波。

  万科的大幅度降价,在杭州是头一家,本来计划为期12天,但短短两三天两百多套房子就被抢光。万科在杭州的“真正降价”似乎有“山雨欲来风满楼”之势。虽然杭州本地房地产公司纷纷表示不会跟进,但重量级的杭州滨江集团董事长戚金兴9月5日在接受媒体采访时就表示:“万科在深圳等其他地区的销售都下滑,也有可能会利用这次杭州的销售收入来资助其他地区的经营。但这种行为,对行业不负责,对政府不负责,对广大杭州市民不负责,对老业主更不负责。因为,它这一降价,会对楼盘周边的二手房市场冲击很大,对区域内的开发商冲击很大。”

  ■网友几乎一面倒支持万科

  杭州万科业主退房风波在全国范围都引起了关注。在浙江在线论坛上,网友ineedadorm认为:“虽然有点同情,但每个月该付多少按揭还是付多少,用来自住的话,就算跌了又有什么不同吗?难道将来一定要有更多的老太太节衣缩食花更高的价钱买房子你们才安心吗?”另一个网友shj83则表示了不同看法:“试想你今天花100万买了房子,明天只值70万,30万就白花了,对于一般老百姓花了半辈子或是一辈子的钱,这么快贬值谁都无法接受。”

  总的来看,网上还是几乎呈现出了对万科一面倒的支持声音,伴随着的是对“闹事业主”的一致谴责。在这些讨论中,往往在论坛上触目可见的互相争辩的情形并不常出现。对于那些反对自己的网友,闹事业主大多选择了沉默。

  “很多网友责骂我们,我们一般不进行争论。因为我们跟这些网友其实没有冲突。他们都希望房子降价,认为我们在阻拦降价,其实我们也希望房价越低越好,毕竟我们以后可能还会去买别的房。我们现在争取的,仅仅是要求开发商维护我们老业主的利益,对我们进行补偿。”唐忠对记者说。

  还有的网友则质问:我买的手机早跌价了,我是不是也该去要求手机商赔偿啊?

  对此唐忠认为,手机这类商品先买先使用,价格高可以理解。但他们现在买的房子是期房,还没住呢就已经跌太多,对先期购房者完全不公平。

  唐忠等业主对《青年周末》记者说:他们要用自己的遭遇告诉那些没买房子的人,房价太暴利了,开发商对业主太狠了,已完全没道德良心可言。

  但现在的问题是:当道德良心和交易规律发生冲突,该尊重谁?

  链接

  ■深圳业主“断供”风波

  去年夏天,深圳房价还是领涨全国的带头羊,一年后,深圳房价却已经成了领跌全国的冠军,深圳六月份新建商品住宅均价每平方米11000元,比去年十月份的高峰已经下跌了36%。许多人发现他们过去买的房子其价值正在不断缩水,他们所欠银行的购房贷款,其数额甚至超过了房子现在能卖出的市场价,也就是说,这些房子已经成了负资产。于是,一些房主开始“断供”,也就是选择把房子扔给了银行,当然他们也不再偿还银行的贷款,据央视报道,现在深圳的断供现象正在快速蔓延。

  ■万科上海、南京、宁波等地

  降价相继引发业主风波

  据上海《新闻晨报》9月5日报道,近期上海万科频繁推出中秋促销活动,其旗下8个楼盘都有集中“限时认购”活动。在前期价格折扣的基础上,进一步推出了总价10万元的优惠。这一大幅度降价行动引起了前期业主的不满,在开盘当天,一些业主自发组成“雅筑退房团”向上海万科提出退房要求。另据一些网站报道,此类业主风波近期在南京、宁波等地也相继出现。

来源:青年周末

 

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