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周宁(梦里秦淮)的博客

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宁哲网络科技创始人。曾任365地产家居网首席策略研发师,研发中心主任,首席框架设计师。专注于社区与电子商务领域。

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董藩重提:地段、地段还是地段  

2008-09-13 17:30:21|  分类: 房产 |  标签: |举报 |字号 订阅

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论坛主题:首届中国(南京)资本市场及地产投资高峰论坛
时间:2008年9月13日(星期六)14:00-16:30
地点:金陵饭店
主办方:南京万达广场
唯一指定网络媒体:365地产家居网(house365.com)

与会嘉宾:

水 皮 华夏时报总编 著名财经评论人
贺 强 中央财经大学教授
董 藩 北京师范大学房地产研究中心教授

我要跟大家说,对老百姓来说最好的理财产品就是房地产。怎么说呢?理论和实践都能够证明这一点,我们在经济学上有严格的道理的。大家知道,在我国遍地是房地产的亿万富翁,但是你几乎找不到股票的亿万富翁,但是股票市场的亿万富翁今天他是,明天他就可能是穷光蛋了,我在前两天接到一个电话,这个人是非常有影响的歌星,找到我之后一见面就哭,我说你哭什么啊?哭的都没法跟我交流了,我说你再哭我就把记者叫来了,他就把倒股票赔的够呛,五千点进去,到六千点人家告诉他还能往八千点去,继续加仓,结果掉头了,到了四五千的时候有人说到底了,结果没想到地板下面有地窖,地窖下面还有地狱,地狱下面还有18层,为什么是这样的?

  中国的股市与外国不同,他们把一块钱两块钱的股票,十几块钱二十几块钱卖给我们,还有政府不断地收税,还有证券公司征收各种服务费。有一个输家就是上亿股民,如果在在另外一个场合想跟别人弄点钱那要拿砖头拍人家那是要进监狱的,只有在这个场合你可以弄点钱,但是根据中国股市的情况,进了股市的人基本上心眼全坏了。

  我在几年前碰到这么一件事情,05年我出来评价房地产,我当时写了书,06年我那篇文章发表一周年,有一天我下班从单位回家的路上,有一个卖草莓的,我一看挺好就买点提回家,卖小或一边跟人家称草莓一边跟人家说房地产,他说的非常专业,我就问小或你在卖草莓之前是做什么的?他说我是农民啊,我说不对啊你完全可以到大学里当个教授啊,他说那怎么可能呢。但是我经常看教授的文章,我就问你读谁的文章啊?他就说我经常读北京师范大学的董藩教授的文章。我就把名片给他看,最后他很高兴就称草莓,我给他二斤草莓他死活不要,他说太感谢你了,就是因为看你的文章,我买了房子,现在房价涨了16、17万,我的弟弟看了北京另外一个专家的文章,他就等着房价下跌抄底,所以这一两年来每当谈起房子就骂那个专家,然后他就想起了我的好处,今天他碰到我,他说二斤草莓不算什么,买多少草莓才能抵上十六七万,他说以后你卖多少草莓都不要钱,多少我后来也没碰上他。

  深圳下跌也是在清理之中,也是一个意外,深圳为什么下跌?

  去年8月份深圳内部下了一个文件,因为我们马上要没法交代了,而深圳的大涨是必然的,因为香港那边七八万一平米,而这边才一万,香港那边连续多少年没有放地,而深圳是中国第一个明确的中产阶级形成的社会,在深圳几百万到几千万身价的人遍地都是,几百万、几千万做大买卖做不了,做小生意又掉身价,但是8月份下了一个文件:不允许贷款,9月21号关于第二套房贷款重点打击深圳,到11月份当告诉大家贷不到款了,这个市场整个规则变了,所以房价下跌了。

  当然下跌的时候,资本市场有这个特点:追涨杀跌。真正吃亏的最高点进入的人,这样的人总是少的,我们总是说买房子买房子把我变成了房奴,深圳我有碰到这样的案例,大概在05年底的时候,我在北京有一个场合,有一个人约我吃饭,然后带了一邦人来,深圳这个老兄听说我给各家银行讲房地产理财,他就问我干些什么合适呢?我说深圳买房子可以,他说真行吗?我说真行,后来我就忘了,结果去年9、10月份我又接到这个人的电话,然后他是要到北京,我其实也已经把他忘了,他解释了半天我才想起来,他说我想见见你,请你吃顿饭,我说一般周末我都要上课,他说给我两小时就行,我说你有什么事?电话里说就行。他说我听了你的话买了房子涨了150%,我请你吃点饭同时想问问你再买点什么好。他的位置很好,后来跌的时候只跌了5%到10%。跟前面相比较,他仍然是赢家。我们没有人能改变深圳房价大的趋势,但是短期的动荡的确是出现了,我们要承认的。

  为什么房价是上涨的?他有严格的道理,因为房子的供给和需求变化是不一样的,我们经济学上讲弹性,房地产需求弹性大供应弹性小,用最通俗的话讲:一般来说任何商品价格都是供给和需求决定的,但是房地产市场上,需求是主动的、强势的、变化快的,而供应是被动、弱势的、变化慢的,这时候就是需求引导房价,而不是供应,需求是什么样的变化状态?常规状态下需求总是涨,为什么?人均住宅面积会不会下降?不会吧。

  解放初期我们人均5平方米,后来搞住房改革,到今天人均30平方米,这就是房地产发展的结果,这就是住房改革的力量,没有任何能能挡得住,现在有人排斥房地产业、排斥开发商,盼这个市场出现问题,也是错误的,当我们试图让这个不听话的市场得到惩罚的时候,这是会要受到报应的,中国就面临这样的问题,关于中国经济上出现的问题,我在想答案在哪里,为什么出现这些问题,我发现经济上找不到答案了,要到文化上找,我们这个民族有很多优秀的品质,但是也有很多糟粕,比如仇富,恰恰这个时候仇富情绪极度泛滥。

  供给和需求共同决定房价,共赢受到了管制,由于城市规划,我们每年有土地出让计划,给你一块地还有多指标控制,所以供应往往是被索定的,而需求是随时膨胀的,人均住宅面积一定是上升的,人均办公面积、商业面积一定是扩大的,我们马上在这里又出现最大的商业项目:南京万达广场,我告诉大家我认识王建林好几年了,我不是因为我认识他才到这里来,而是因为第一我们要告诉大家:怎么样去理财才是最把握的,巴菲特说的好我们只做有把握的投资,否则就像这个大歌星一样也会哭的。

  王建林非常聪明,是绝顶聪明的企业家,他除了做房地产还做理财,他的很多项目都留下来,如果真正瞎说,如果有一天房地产业垮掉了,最后一个垮掉的就是万达,因为当没有需求的时候,人家万达有出租的收益,他的项目出租给世界五百强、中国五百强的企业,一般租金是没有问题的,他照样可以养着所有兄弟吃喝、甚至打麻将,别人做不到。

  最聪明的人不是靠口上说的,是看谁拥有财富。

  人均住宅面积在增加,而人口总量也在,这些因素往往一块儿一乘,房价原则上就只涨不跌,就像一个大人拉着小孩的手,谁决定前进的方向?两个人原理上谁都可以决定前进方向,当拉着小孩你发现你往哪里走小孩往哪里走,房地产和一般商品不一样。我们经过经验分析,假定各位代表全社会,你们收入增加一千万的时候,房地产需求是增加到一千五百五十万,而供应是750万,所以根据中国经验,需求以超过供应两倍以上的数在增长,所以我们看到这几年房价一直在上涨,从八几年到现在20多年现在全国平均每年房价上涨12%,这就是中国的事实。

  我今天不能演示PPT,看完了图片你就会知道你应该怎么做。我还要告诉大家,很多人说什么呢?没有只涨不跌的房子,特殊情况下可能会出现,但特殊情况很少发生,我们做房地产投资从来是看长期的,而不是简单的投机问题,不是像股票的操作方法,我告诉大家第二个重要结论:房地产没有替代品,没有人能改变他的需求趋势。

  自行车以前大发展,后来家里有两辆、三辆了,最后不行了,因为他出现了替代品:摩托车,摩托车通过几年黄金时间发展,又碰到一个强劲对手:小汽车,但是人类多少万年以来,我们看到的只是房子的形态不断改变,房子功能在不断完善,我们至今找不到他的替代品,有人曾经批判过我,房子是有替代品的,说在美国有人完善没有家,完善住在公园凳子上,凳子就是他的替代品,还有人跟我说:美国有房车,有时候他不在家里住,出去旅游的时候是住在房车里,那是偶尔用一下,他要这么说我找一个更好的替代品:帐篷。在座很多女士,当年老公跟你结婚的时候说:我们家困难,买不起房子,我们结婚就买个账篷得了,行吗?不行。

  第三点:房地产价格是有黏性的,有一次读者转载了我的一句话:房价看起来可能有要跌的倾向,但是他像松油一样,要跌又跌不下来,这就是他的黏性,股票市场一定是锯齿型的运行规律,所以不知道割肉不割肉、抄底不抄底,那个演艺界朋友我说你要吸毒怎么办?我要解毒,那好,要抱着戒毒的心态离开股市,当股价下跌的时候,供应是无限的,但需求没了,股价就跳水,但是房地产市场会不会出现这种情况?不会,为什么呢?因为98%的房子是不进市场的。即使告诉你现在房价要下跌了,你会不会把你的住宅卖掉?不会,这个酒店也不会卖掉,清华大学、南京大学不会卖掉,房地产因为有使用价值而被绝大多数人占用着,所以只有正常交易量受到了影响,这个时候需求会不会大量消失,需求也不会大量消失,该结婚的还会结婚。现在那些女青年说的很明白:结婚之前肯定有房子有车,没房子没车谁家给你啊。结婚时需要一套房子,离婚的时候需要两套甚至三套。如果两个人这个房子分不下去,最后结果是把这个孩子留给小孩,我们各自出去租房子,那么就需要三套房子,现在北京离婚率多高啊,达到50%,因为有的人离婚上瘾,而且但这个样子,还有很多人干脆就不结婚。包括财经界有很多牛人、大企业家他们不结婚的,现在只有傻子才结婚,不结婚多自由啊。还有大量的人想结婚但是由于种种原因不结婚,但是他们要住,他们一个人住一套房子,过去一个家庭里五六口人很正常吧,现在很多是被拆成一口人、两口人、三口人的,只要住一套房子就也需要所有的设施,厨房、卫生间等等,就导致人均面积大大增加,我们现在只能生产三百万到四百万的房子,每年要产生八百万的家庭,还有很多独身的,我们不能用宏观调控告诉他:现在不能离婚啊,因为宏观调控,我们也不能告诉那些年轻人:不能未婚同居啊,这扩大了需求,因为现在在宏观调控。前两天学生聚会把我找去了,我看一个学生经常在外租房,就问外面房屋租金多少?他说一千几,我说你家在北京,为什么不住家里,他说董老师我晚上要加班,回家会影响家人,所以我就在外面租房子,后来旁边一个学生过来说:董老师你别听他的,他是谈女朋友了。有人说房价有泡沫,从来都有泡沫,但是从长远来看,澳大利亚几十年发生变化,英国26年的变化,没有一年是跌的,我们国家房地产平均每年涨12%。

 

 即使到现在为止,我们公布的7月份数据,全国平均值涨了0.1%,有跌的,但是也有涨的,只不过涨的没告诉你,只有潘石屹涨价的时候会跟你说一声。讲完需要一天,但是你在投资市场上会战无不胜了,有人说看看香港当时房价跌了50%,香港为什么下跌?

  他们的解读都是不对的,香港当时大跌是因为几个特殊的原因,首先香港回归这是个很大的政治事件,香港回归的时候很多港人不信任大陆政府,纷纷移民,香港高端人对大陆有了解,但是很多人对大陆不了解,所以我们看到大量移民,特别是英联邦国家。加拿大当时就去了四五十万人,他要移民就要卖房子,就发生了只卖不买的情况。当时香港每年吸收两百万到三百万中低价房,这就是很大地冲击了市场,包括日本也是极端特殊的,美国的佛罗里达都是很偶然的。

  世界上这么多国家、历史,你们能说出来的就这么几次,包括深圳,深圳我刚才已经解释了。我给你们说说房地产投资回报率怎么算,投资升值率加上租金净收益率,减去利率,再使用费率,乘以1和贷首付的比例,比如你房子一年升值百分之十几是正常的,加上出租收益大约是15%,这就是20%,20%减去投资的机会成本是利率,比如百分之七,还剩13%,13减去使用菲律,就是物业费和取暖费占房价的百分比,这很少了,在南方甚至没有这笔费用,还是12%,如果首付34%的话,买股票银行会支持你吗?在股票市场120万你只能买120万,而房地产市场你120万可以买三套房子(因为首付30%)所以你一百万要乘以3.3,我们每年还有城市化人口,我们还有大量该结婚的不结婚,自己住一套房子,还有很多因素没有时间详细讲。

  再讲两个方面,有房子在手意味着你财富增加,有股票在手永远不要说你有钱,因为股票动荡随时可以把你蒸发掉,我劝了很多人,他们不信,我在股市最高点的时候我说过这样的话:股市最高点肯定会塌下来的,我当时预测15万亿,现在可能不止15万亿了,我只是在90年代初的时候投资过,后来我远离股市了,我告诉大家在12个省市有两百位股民在04年最低点没有一个人赚钱,07年很高点的时候31%的人净亏损,只有8%的人回报率在6%以上,但是他们没有计算投入工资利息等,你可以验证一下,所以在理财市场上我们干嘛?买房子。

  买股票、买古董可能我们搞不明白,买书画作品我们也搞不明白,黄金可以投资,但是黄金基本没有使用价值。所以有使用价值就决定着这个市场一定是比较稳的,而且供应控制就决定它一定是长期向上的。我们不怕他短期有一点点振荡,尤其是商业性地产,更是如此,为什么?商业地产都在最核心地段,我们有一句话:地段、地段还是地段,所以抱着这样的地产肯定是没问题的。

  谢谢大家。

 

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